maluga.com.pl

Zanim będziemy mogli podpisać umowę finalną na zakup upatrzonego mieszkania, musimy zadbać o jego sfinansowanie. Najczęściej sprowadza się to do wzięcia kredytu hipotecznego. Oferty banków są liczne i jest w czym wybierać, dlatego warto sporo wcześniej rozeznać się, który bank wybrać.

Ja postanowiłem osobiście odwiedzić większość banków oferujących kredyty w frankach szwajcarskich, ponieważ właśnie w takiej walucie postanowiliśmy wziąć kredyt. Dość dobry pogląd na różnice w całkowitym koszcie kredytu daje serwis comperia.pl. Sam przeprowadziłem w nim kilka symulacji, ale jeśli ktoś planuje tak jak ja samemu ocenić, która oferta jest najlepsza, to sugerowałbym, by ten serwis zostawić na koniec. Przyczyna jest taka, że możemy zasugerować się rankingiem, który choć uwzględnia wiele wskaźników, to czasem może wprowadzić w błąd.

Zanim zacząłem zwiedzać placówki bankowe poczytałem w internecie o co pytać. Lista pytań ewoluowała w trakcie kolejnych wizyt, ponieważ doradcy, z którymi rozmawiałem często sami wskazywali mi na sztuczki konkurencji. W ten sposób powstała lista pytań, które warto zadać i arkusz do wyznaczenia całkowitego kosztu kredytu (do ściągnięcia na końcu tego wpisu). Zaznaczam, że nie czuję się ekspertem w dziedzinie bankowości i w moje rozumowanie mógł się wkraść błąd. Liczę na komentarze. Moje rozważania dotyczą akurat kredytu we frankach szwajcarskich, więc jeśli planujesz wziąć kredyt w innej walucie, to cześć przedstawionych poniżej informacji może nie pasować.

Jednym z podstawowych i najważniejszych parametrów kredytu jest oprocentowanie. Warto pamiętać, że nie jest to jedyne kryterium, które decyduje o atrakcyjności kredytu. Oprocentowanie najczęściej składa się z dwóch części: stopy bazowej i marży banku. Ta pierwsza ustalana jest przez banki między sobą i zmienia się w czasie. Dla franka jest to Libor (ustalany w Londynie) a dla złotówek Wibor (ustalany w Warszawie przez NBP). Banki najczęściej przyjmują Libor 3M, czyli trzymiesięczny, który zazwyczaj jest niższy od 6M - półrocznego. To pierwsze pytanie, jakie warto zadać: 3M czy 6M. Następnie zapytajmy o wysokość tej stawki i (uwaga!) datę wyceny. Doradca może nam podać oprocentowanie sprzed miesiąca, gdy było niższe i wtedy na symulacji wysokość oprocentowania będzie niższa. Najlepiej samemu sprawdzić, ale nie rezygnować z pytania - przekonamy się, na ile doradca rzetelnie nas informuje.

Mamy bazę, potrzebujemy jeszcze marży. To kolejne pytanie, jakie można zadać, przy czym ważne jest, by upewnić się, czy podana przez doradcę wartość nie wiąże się z czasową promocją lub wymogiem spełnienia dodatkowych warunków np. otwarciem linii kredytu konsumenckiego. Marża może też zależeć od innych parametrów (np. wysokości kredytu lub środków własnych), dlatego nie zaszkodzi dokładnie wypytać o to. Można także zapytać, czy istnieje możliwość negocjacji wysokości marży i na jakich warunkach.

Jeśli mamy Libor i marżę, to suma daje nam oprocentowanie. Kolejne pytanie powinno dotyczyć tego, w jaki sposób liczona jest zdolność kredytowa. Niektóre banki potrzebują zaświadczenia z miejsca pracy z zarobkami za ostatnie trzy miesiące, inne sześć, albo więcej. Niektóre banki oczekują dostarczenia wyciągu z konta. Warto to wszystko wiedzieć, podobnie jak to, czy premie lub inne bonusy są uwzględniane czy nie.

Po zakupie mieszkania konieczne jest utworzenie księgi wieczystej (jeśli jej nie ma) lub zmiana wpisu w niej. Dokonuje się tego w sądzie - o tym więcej w części trzeciej. Procedura sądowa może trwać nawet pół roku i banki zabezpieczają się przed kłopotami w tym czasie. Najczęściej marża podnoszona jest o pewną wartość, ale bank może też zażądać tzw. ubezpieczenia pomostowego (płatnego jednorazowo lub co miesiąc). To istotna informacja, ponieważ w tym okresie pierwszych miesięcy może wpływać znacząco na wysokość raty.

Bank zawsze wymaga przynajmniej jednego ubezpieczenia - nieruchomości. Większość oferuje własne polisy, ale można zdecydować się samemu wybrać ofertę towarzystwa ubezpieczeniowego i scedować ja na bank. Jeśli decydujemy się na ofertę banku, to trzeba zapytać o wysokość składki i sposób płatności (jednorazowo, rocznie, miesięcznie).

Czasem banki wymagają dodatkowych polis ubezpieczeniowych. Najczęściej pojawia się ubezpieczenie niskiego wkładu. Polega to na tym, że każdy bank wymaga posiadania własnego wkładu. Jeśli kupujemy mieszkanie za 300tys. zł., a bank wymaga 10% wkładu własnego, to oznacza, że otrzymamy z banku kredyt na 270tys. zł,a brakujące 30tys. musimy dopłacić sami. Większość banków udziela już kredytów na 100%, czyli nie wymaga własnego wkładu, ale w zamian oczekuje dodatkowego ubezpieczenia. Zazwyczaj płatne jest ono z góry za 2-3 lata, po czym bank sprawdza, czy wymagany pułap został osiągnięty. Jeśli nie, to nalicza składkę na kolejny okres. Warto szczegółowo dopytać się o tą kwestię, ponieważ banki bardzo różnie ją regulują. Niektóre zawracają nadpłatę, gdy osiągniemy pułap, inne nie. Warto też dopytać się o sposób liczenia wysokości składki i częstotliwość płatności.

Czasami banki wymagają dodatkowego ubezpieczenia na życie, od utraty źródła dochodów, itp. Bardzo ważne jest, by o to zapytać. Bank może chwalić się, że ma bardzo niską marżę, ale wymagać dodatkowego ubezpieczenia, które ostatecznie zwiększy całkowity koszt kredytu. Jeśli się nie usiądzie i nie policzy (np. przy pomocy arkusza udostępnionego przez mnie), to można wybrać tylko pozornie lepszą ofertę. Sam się przekonałem, że promocyjna oferta jednego z banków jest kosztowniejsza, niż taka bez promocji.

Bank może pobrać jeszcze dwie opłaty: za rozpatrzenie wniosku i za udzielenie kredytu (tzw. prowizja). I znowu ważne jest, by policzyć całkowity koszt kredytu, bo może się okazać, że lepiej wziąć nieco wyższe oprocentowanie i niską prowizje w banku A, niż zachwalane niskie oprocentowanie i wysoką prowizję w banku B.

Banki często mogą udzielić nam kredytu powyżej 100% wartości nieruchomości. Większość udziela nadwyżki wyłącznie na cele remontowe i wtedy warto dopytać, w jaki sposób weryfikuje wydanie tych pieniędzy. Niektóre banki mogą dać nam ponad 100% bez pytania na co te pieniądze wydamy. Najczęściej potrącają z nich swoją prowizję, ale to co zostanie może nam posłużyć do sfinansowania tzw. kosztów okołokredytowych. Problem może być to, że zazwyczaj najpierw musimy sporo wydać, a dopiero po jakimś czasie bank zwróci nam te pieniądze.

Ważne kwestie związane ze spłatą kredytu, to wysokość prowizji od wcześniejszej spłaty (dość częsta), dzień płatności raty i tzw. spread walutowy.

Idealna sytuacja to brak opłat za wcześniejszą spłatę i (uwaga!) adnotacja o tym w treści umowy. Jeśli w umowie nie mamy wyraźnie takiego zapisu, to pewnie sprawa ta regulowana jest przez tabelę opłat i prowizji, która w każdej chwili może ulec zmianie. Dlatego warto zadbać, by korzystny zapis był w umowie. Dlaczego to takie ważne? Dlatego, że jeśli będziemy chcieli szybciej spłacić kredyt lub przenieść go do innego banku (tzw. refinansowanie), to możemy być zmuszeni zapłacić dodatkową (i często niemałą) opłatę za to.

Dzień spłaty raty również jest istotny. Czasem banki nie pozwalają ustalić go dowolnie i może się okazać, że płatność raty przypada na dwa dni przed otrzymaniem pensji, czyli w czasie, kiedy pieniędzy może już nam brakować. Warto o to zapytać.

W przypadku kredytów w obcej walucie ważnym czynnikiem jest spread walutowy. Jest to różnica między kursem kupna a sprzedaży. Bank działa podobnie jak kantor: drożej sprzedaje i taniej kupuje. Im ta różnica jest większa tym gorzej dla nas. Zazwyczaj wysokość spreadu walutowego podaje się w groszach lub procentach. Ja preferuje to pierwszy wariant i warto dopomnieć się o niego. Wielu doradców gubi się w przy tym pytaniu i nie potrafi odpowiedzieć. Dodatkowo warto dowiedzieć się, jak często kursy te są ustalane. Spotkałem się z internecie z zarzutami, że jeden z banków podnosi kurs sprzedaży tuż przed godziną ustalania wysokości raty i potem obniża go przed końcem dnia. Trudno stwierdzić, czy to prawdziwa sytuacja, ale pracownik z tego banku zasugerował, by jako dzień płatności raty wybierać datę inną niż wielokrotność pięciu. Ciekawe, prawda? Spread to kolejny czynnik, który może sprawić, że kredyt z niższym oprocentowaniem będzie droższy od tego z wyższym. Warto o tym pamiętać.

Bardzo korzystne jest mieć możliwość bezpłatnego przewalutowania kredytu i mieć o tym adnotację w umowie. Tak, jak przy wcześniejszej spłacie banki mają różne regulacje i trzeba je znać, by nie być potem zaskoczonym. Trudno określić wpływ tego warunku na całkowity koszt kredytu, ale przy podejmowaniu decyzji trzeba to uwzględnić.

Inne pytania jakie można zadać, to czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku i uruchomienie kredytu, potrzebne dokumenty, możliwość zawieszenia na jakiś czas spłaty (tzw. wakacje kredytowe - spłacamy wtedy tylko odsetki a kapitał nie, czyli nie jest tak że nic nie płacimy), koszt wyceny nieruchomości (jeśli wymagany) i dostęp online. Czasem dodatkowe opłaty mogą być ukryte w rachunku otwieranym do obsługi konta. Można zapytać doradcę, czy powiedział nam o wszystkich kosztach.

Na koniec istotne jest zapytać, czy może się zdarzyć tak, że w chwili uruchomienia kredytu otrzymamy mniej pieniędzy, niż chcieliśmy, czyli np. zamiast 200tys. zł. 195tys. Sytuacja taka może mieć miejsce, gdy kurs waluty (np. franka szwajcarskiego) spadnie pomiędzy decyzją banku o przyznaniu kredytu a jego uruchomieniem. Banki różnie radzą sobie z tą kwestią: niektóre wypłacają nam dokładnie tą sumę, jaką potrzebujemy niezależnie od kursu, inne dodają pewien margines bezpieczeństwa, ale niektóre nie robią nic. Trzeba mieć to na uwadze, by potem nie stanąć przed koniecznością zdobycia nagle dodatkowych 3tys zł. dla sprzedającego.

Jeszcze jedna uwaga o promocjach: mają to do siebie, że się kończą. W chwili rozmowy z doradcą warunki mogą być bajeczne, ale w momencie podpisywania umowy już zupełnie inne. O tym też trzeba pamiętać.

Poniżej zamieszczam przygotowane prze mnie arkusze w wersji Excel i Calc zawierające listę pytań i formuły do liczenia całkowitego kosztu kredytu. Mają one charakter poglądowy, więc proszę nie mieć do mnie pretensji, jeśli policzą coś nieprawidłowo. Starałem się nie popełnić błędu. Pozycje B46-B50 to stałe, które trzeba uaktualniać co jakiś czas. Nazwy pól oznaczone kursywą sygnalizują pola z formulami i ich wartości nie należy zmieniać ręcznie. Zostaną one wyznaczone w oparciu o wartości z pozostałych pól. Zachowałem prawdziwe dane kilku banków, choć same nazwy usunąłem. Życzę miłego liczenia i czekam na komentarze.